모기지 금리와 국채 이자율 마무리

 

오랜 자료를 참고하면 모기지 금리는 국채 이자율보다 조금(1.5~2%포인트 ) 높습니다. 모기지 채권의 위험성이 국채보다 조금 높기 때문이다. 모기지 금리는 경제에 상당한 영향을 끼칩니다. 낮은 모기지 금리로 리파이넨스(refinance)하면 다달이 내는 모기지가 적어집니다. 모기지를 적게내는 차액으로 집 수선, 가구, 부엌살림, 등에 소비합니다. 경제발전에 도움이 됩니다. 현재 30년 만기 모기지 금리는 계속해서 12번을 최저 금리로 기록되고 있습니다.

금융위기 이후 부동산 가격이 많이 내려갔습니다. 현재 집을 렌트해서 사는분들 에게는 집을 구매할 좋은 기회입니다. 모기지에 부과되는 이자에 대해서 세금혜택도 있습니다. 현재 세금비율이 33%라고 가정을 한다면 4% 모기지 이자는 실제적으로는 2.7% 정도밖에 되지 않습니다. 모기지 갚을 돈으로 어디엔가 투자하여 수익률이 2.7% 이상이 된다면 모기지를 빨리 갚을 이유도 전혀 없습니다.

"은퇴할 때가 가까워져 오므로 매달 나가는 돈을 줄이기 위해 모기지를 갚겠다." "집을 살 때 매달 나가는 모기지를 줄이기 위해서 가능한 많은 선도금(down payment)을 많이 하겠다." "여윳돈이 생겼는데 모기지를 전부 갚겠다." 등의 말은 재정적으로 현명한 선택이 아닙니다. 매월 나가는 모기지가 적어진 이유나 모기지가 없는 이유는 목돈을 미리 냈기 때문입니다. 우리는 그만한 목돈을 다른 곳에 사용, 즉 투자로 더 많은 이익(opportunity cost)을 얻을 수 있다는 생각을 해야 합니다.

 

주택융자의 이자율이 낮은 이유는 집을 담보로 잡고 있기 때문입니다. 같은 이유로 자동차 이자가 비싼 이유는 자동차의 값어치는 시간이 지남에 따라서 떨어지기 때문입니다.

 

 

모기지 보험(Private Mortgage Insurance, PMI)을 내지 않기 위해 20%까지 선도금을 내는 것은 현명한 생각입니다. 또한, 리파이넨스를 할 때도 집 가치보다 융자받는 금액이 20%보다 적어야 모기지 보험을 내지 않습니다. 예를 들어서 남아 있는 모기지가 $360,000이라고 합시다. 현재 집 가치를 알아봅니다. 집의 가격이 $450,000 이상으로 평가되면 모기지 보험이 필요 없지만, 그 이하일 경우에는 보험이 필요합니다. 재융자를 신청할 시 이점도 고려해야 합니다.

경기회복세가 뚜렷해지지 않는 이상 모기지 금리는 오르기는 어렵습니다. 오히려 금리가 더 떨어질 수 있습니다. 한 예로 투자자는 연방정부가 국채를 사들이길 원합니다. 이 말은 시장에 돈이 많아집니다. 시중에 돈이 많아진다는 것은 이자율이 떨어집니다. 이자율과 모기지 금리는 상관관계가 있습니다. 또한, 모기지 금리의 향방을 알기 위해서는 국채 투자자의 움직임도 파악해야 합니다. 여기까지는 일반적인 상식입니다.

 

결론은 우리가 주식시장의 움직임을 알 수 없는 것처럼 이자율 역시 언제, 어떻게 움직일지 정확히 알 수가 없습니다. 그저 추측할 수 있는 정도입니다. 우리가 조절(control)할 수 없는 일에 너무 많은 생각을 해서는 안 되고, 할 필요도 없습니다. 자기에게 주어진 재정상태에 의해서 판단하고 결정해야 합니다.

 

www.BFkorean.com

Copyrighted, 이명덕 박사의 재정칼럼All rights reserved.