부동산 투자의 know-how란?

미국 전역에서 재정에 관한 여러 가지 질문들을 하십니다. 한국을 등지고 이민 와서 사는 우리들의 이야기를 “순간포착”이라는 짧은 글로 간단하게 설명하여 여러분의 실제 생활에 적용할 수 있기를 기대해 봅니다.

 

세 번째 이야기는 부동산 투자의 know-how에 관한 이야기입니다.

지난번에 주식과 부동산 투자에 대해서 비교 설명을 했습니다. 이 글을 쓰게 된 동기가 있습니다. 어떤 한 분의 질문으로 시작되었습니다. 이 분의 연간 수입은 그야말로 보통 사람이 생각하기에는 상당히 많은 수입입니다. 이 분의 직업이 머리를 수술하는 Neurosurgeon입니다.

 

많은 수입으로 많은 세금을 냄으로 하나의 절세방법으로 부동산투자에 대한 질문이었습니다. 고객이 질문할 때는 우선으로 주관적인 생각은 일단 보류하고 이 분야에 전문가인 Commercial Real Estate Advisor를 소개해 줍니다. 하나의 예로 소개되는 곳은 Plante & Moran (http://www.pmcresa.com/pmcresa/pages/home.aspx)으로 부동산을 전문으로 취급하는 회계 회사(accounting firm)입니다.

 

단지 세금 때문에 부동산에 투자한다는 것은 재정적인 측면에서 볼 때 위험성이 많이 있습니다. 모든 투자는 수익성을 먼저 생각해야지 세금절약을 먼저 생각해서는 안 됩니다. 이 말은 세금을 많이 공제받기 위해서 재산세(property tax)를 더 많이 내겠다는 생각과 비슷한 것입니다.

 

부동산을 운영하는 know-how가 무슨 뜻인지 간단하게 설명합니다. 전에 쓴 글을 인용합니다.

개인 주택, 상업용 건물, 혹은 부동산(rental property) 투자는 많은 시간과 노력이 필요합니다. 또한, 신경을 써야 하는 일이 한 두 가지가 아닙니다. 집세는 제대로 내는지, 세든 사람이 하루아침에 흔적도 없이 사라지는 것은 아닌지, 고치고 보수해야 할 곳은 어떠한지 등을 알아야 합니다. 부동산을 관리하고 운영하는 데는 그야말로 Know-how가 있어야 하고, 많은 노력이 요구됩니다. 또한, Cash Flow의 중요성, 1031 Exchange, 감가상각(Depreciation), 여러 가지 관련된 세금에 대해서도 어느 정도는 알고 있어야 합니다. 

 

부동산 투자 관리를 하기 위해서 한 회사를 고용했다고 합시다. 아주 작은 예로 세들었던 사람이 나갔다든지 하여간 무슨 이유로 자물쇠를 바꾸었다고 합시다. 그러면서 250달러를 청구합니다. 사실은 다른 건물에 있던 자물쇠와 교체한 것 뿐입니다. 이럴 때 자세한 내막을 알지 못하므로 그냥 청구하는 데로 지불해야 합니다.

이것저것 고장이 나서 한겨울에 Heater를, 고쳤다면 그대로 지불을 해야 합니다. 왜냐하면, 모르기 때문입니다. 세들었던 사람이 일 년 계약 중 삼 개월만 살고 나간 후 페널티를 부과할 수 없다고 하면 (세들었던 사람이 군인이었기에) 그 사실 또한 알 수가 없습니다.

하나의 작은 샌드위치 가게를 운영해도 know-how가 있습니다. 위의 경우는 지극히 간단한 예에 불과합니다. 이러한 것을 주인이 직접 경험한 후 메니저를 고용하여 운영한다면 이것은 별개 문제입니다. 그러나 처음부터 남을 고용하여 부동산을 운영한다는 것은 상당히 위험하다고 말할 수 있습니다.

 

무엇보다도 부동산 투자에 제일 먼저 고려해야 하는 것은 현금 유동성(cash flow)입니다. 이것에 대해서는 다음 기회에 설명합니다.

 

그리고 우리는 투자하기 전 항상 다른 선택(options)이 있나를 생각해야 합니다. 수입이 상당히 많은 분은 DB (Defined Benefit) Plan을 형성할 수가 있습니다. 이것은 매년 약 200,000달러 정도를 세금 내기 전에 (before tax) 저축 혹은 투자를 할 수가 있습니다.

 

예를 든다면 일 년 수입이 500,000달러라고 한다면 200,000달러는 세금을 연기(tax deferred)할 수 있으므로 300,000에 대해서만 세금을 냅니다. 이러한 식으로 다른 방법을 고려하여 장단점을 모두 생각한 후에 투자를 결정해야 합니다.

 

*오랫동안 의사로 일하신 분이 남을 고용하여 부동산에 투자한다는 것은 상당한 위험합니다. 부동산 투자 자체가 안 좋은 투자라는 것은 절대로 아닙니다. 부동산 투자도 하나의 분산투자 관점에서 필요한 종목입니다. 말하고자 하는 것은 투자하기 전 본인 생활에 비추어서 꼼꼼히 장단점을 생각하고 또한 다른 방법 (여기서는 세금절약)으로 무엇이 있나를 고려해 보아야 합니다. 그리고 가장 중요한 것은 마음의 평안입니다. 전혀 하지 않던 일을 시작한다는 것은 복잡해질 가능성이 많이 있습니다. 이러한 이유로 간단한 (simple) 투자를 하시기를 추천하는 것입니다.

 

 

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