주택융자 (Mortgage)의 비밀

중앙일보에 연재되고 있는 글을 따로 모웁니다. 저의 사이트에 처음 오시는 분들이 간단하게 먼저 읽을 수 있도록 배려한 것입니다. 다른 곳에 글과 중복되는 점을 미리 말씀드립니다.

최근에 주택융자의 낮은 이자율(mortgage interest rate)로 많은 분들이 재융자(refinancing)를 하고 있고, 또한 하려고 하는 것 같습니다. 특히 은퇴를 하시려는 분이나 이미 은퇴를 하신 분들은 주택융자를 전부 갚으려고(Pay off) 하시는데 이것이 재정상 좋은 판단인지 아닌지를 함께 생각해봅시다.

일반적으로 재정분야에서는 나쁜 빚(bad debt) 과 좋은 빚(good debt)이 있는데 가지고 있어서는 안 되는 빚, 즉 나쁜 빚은 Credit Cards 같은 빚입니다. 갖고 있어도 괜찮은 빚은 주택융자 빚이라고 일반적으로 말을 합니다. 오히려 가능한 많은 주택융자를 갖고 있기를 추천하는 상황 입니다.

“더욱 많은 빚을 얻으라?” 이것이 도대체 웬 말도 안 돼는 그야말로 “지나가는 소도 웃을 일이요”, “김밥 옆구리 터지는 소리”냐고 생각할 수 있습니다. 그렇다면 왜 주택융자는 많이, 그리고 오랜 기간 동안(Big, Long Mortgage) 가지고 있어도 괜찮다는 말인가요?

첫째, 주택융자는 집값(home value)에 아무런 영향을 끼치지 않습니다.
융자의 양이 크든 작든 전혀 상관없이 집의 가치(value)는 오르락내리락 합니다. 다시 말하면, 주택융자를 이미 갚은 액수(amount of equity)와 집의 가치와는 전혀 관계가 없습니다. 많은 Home Equity는 그야말로 집 자체에 많은 돈을 쌓아두고 있는 경우와 똑 같다고 할 수 있습니다.

둘째, 주택융자는 이자율이 가장 적게 얻을 수 있는 돈 입니다.
많은 사람들이 빚(debt - credit cards, auto, personal loans)들을 가지고 있는데 그 중에서 가장 이자율이 적은 것은 주택융자 이자입니다. 또한 다른 대부분의 융자는 세금공제를 받지 못하는데 비해 주택융자 이자는 세금공제가 허용됩니다. 다시 말하면, 현재 내고 있는 세금비율(federal/state income tax bracket)이 33% 라고 가정을 한다면 5% 이자율은 실제적으로는 3.5% 정도 밖에 되지 않는 것입니다.

셋째, 언제 유동성이 있는 돈(cash) 이 필요할지 모릅니다.
A와 B라는 사람이 있다고 합시다. 두 사람이 같은 직장에 다니고 같은 액수의 주택융자를 얻었다고 합시다. A라는 사람은 “나는 빚을 가지고는 도저히 살 수 없다”라는 마음으로 한 달 치 주택융자를 1 년에 한 번 더 갚았다고 합시다(1년 - 13 payment, 이것은 다시 말하면 Biweekly Mortgage). B라는 사람은 A와 똑 같은 액수의 금액 (한 달 치 더 내는 금액)을 은행에 저축했다고 합시다. 불행하게 두 사람이 직장에서 laid-off 되었다고 합시다.

은행(mortgage Lender)에서는 매달 월부금(payment)를 기대합니다. 집에 home equity가 얼마큼 있는지는 전혀 상관하지 않습니다. 만일 A라는 분이 여윳돈이 없다면 집을 팔아서 갚을 수밖에 없습니다. 반면 B는 은행에 저축한 돈으로 주택융자를 갚아 나갈 수가 있습니다.

은퇴를 하신 경우에도 같은 이유라 말할 수 있습니다. 위에 경우와 같이 한 배우자의 많은 병원비, 예상치 못했던 목돈이 필요할 경우 집에 묻어있는 돈과 은행에 있는 돈은 다른 것입니다.

다음과 같이 생각 할 수도 있습니다. 15년 주택융자나 bi-weekly 주택융자를 이용하면 주택융자이자로 내는 돈이 적어진다고 말입니다. 맞는 말입니다. 하지만 15년 융자와 30년 융자의 차액을 저금하여 얻는 이익이 주택융자를 빨리 갚아 은행이자를 적게내는 금액과 거의 같다는 것입니다.

*위의 예에서 분명한 사실은 30년 융자로 인한 차액을 저축하지 않고 한국으로 봄소풍을 간다든지, 대형 TV를 산다든지(Go 한국축구!) 하여 소비를 한다면 당연히 빨리 주택융자를 갚는 것이 현명한 선택일 것입니다.


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