재융자(refinancing)에 관하여

주택융자 이자율(mortgage interest rate)이 최근 내려감에 따라 많은 분이 재융자(refinancing)를 하고 있고, 하려고 합니다. 몇십 년만에 오는 좋은 기회임이 틀림없습니다.

 

일반적으로 재정(finance)에는 나쁜 빚(bad debt)과 좋은 빚(good debt)이 있는데, 가지고 있어서는 안 되는 빚, 즉 나쁜 빚은 신용카드(credit cards) 같은 빚이고 갖고 있어도 괜찮은 빚은 주택융자(mortgage) 빚이라고 말을 합니다. 오히려 가능한 많은(large) 주택융자를 고려해 볼 수도 있습니다.

 

"더욱 많은 빚을 얻어라?" 이것이 도대체 웬 말도 안 되는 그야말로 “지나가는 소도 웃는” 어이없는 소리라고 생각할 수 있습니다.

 

왜 그러한가를 설명하기 전에 한가지 미리 말하고 싶은 것은 필자의 의견은 일반적인 상황에서 설명합니다. “재수가 없으면 뒤로 넘어져도 코 깨진다.”라는 말은 특별한 경우를 말합니다. 그야말로 로또(lotto)가 당첨된 사람한테는 가장 좋은 투자방법은 ‘복권’이라고 말을 할 것입니다. 그러나 복권에 당첨될 확률은 벼락을 맞을 확률보다도 훨씬 적습니다. 특별한 경우임이 틀림없습니다.

 

본론으로 돌아가서, 왜 주택융자는 많이, 그리고 오랫동안 (Big, Long Mortgage) 가지고 있어도 괜찮다는 것인지 알아봅시다.

 

첫째, 주택융자는 집값 (home value)에 아무런 영향을 끼치지 않습니다.
융자의 양이 많든 적든 전혀 상관없이 집의 가치(value)는 오르락내리락합니다. 다시 말하면, 주택융자를 이미 갚은 액수(amount of equity)와 집의 가치와는 전혀 관계가 없습니다. 많은 에쿼디(equity)는 그야말로 집에 많은 돈을 쌓아두고 있는 경우와 똑같다고 할 수 있습니다.

 

둘째, 주택융자는 이자율이 가장 적게 얻을 수 있는 돈입니다.

일반적으로 사람들이 빚(debt – credit cards, auto loans, student loans, personal loans)을 가지고 있는데 그중에서 가장 이자율이 적은 것은 주택융자 이자입니다. 또한, 다른 대부분의 융자는 세금공제를 받지 못하는 데 비해 주택융자 이자는 세금공제(tax deduction)의 혜택을 받습니다.

 

현재 세금비율(tax bracket)이 33%라고 가정을 한다면 5% 이자(mortgage rate)는 실제적으로는 3.5% 정도밖에 되지 않습니다. 세금 공제를 받기 때문입니다. 주택융자 갚을 돈으로 세금이 공제(401(k), IRA)되는 곳에 투자하여 수익률이 3.5% 이상을 받을 수 있다면 주택융자를 빨리 갚을 이유가 전혀 없습니다.

 

셋째, 언제 유동성이 있는 돈(cash) 이 필요할지 모릅니다.

예를 들어봅니다.

“A”와 “B”라는 사람이 있다고 합시다. 두 사람이 같은 직장에 다니고 같은 액수의 주택융자를 얻었다고 합시다. “A”라는 사람은 “나는 빚을 가지고는 도저히 살 수 없다.”라는 마음으로 한 달 치 주택융자를 1년에 한 번 더 갚았다고 합시다. (1년 – 13 payment, 이것이 Biweekly Mortgage) “B”라는 사람은 “A”와 똑같은 액수의 금액 (한 달 치 더 내는 금액)을 은행에 저축했다고 합시다. 불행하게 두 사람이 직장에서 해고(laid-off)되었다고 가정해 봅니다.

 

은행(mortgage lender)에서는 매달 월부금(payment)을 기대합니다. 집에 에쿼디(equity)가 얼마만큼 있는지는 전혀 상관하지 않습니다. 만일 “A”라는 분이 여윳돈(extra cash)이 없다면 집을 팔아서 갚을 수뿐이 없습니다. 반면 “B”는 은행에 저축한 돈으로 주택융자를 갚아 나갈 수 있습니다.

 

은퇴를 준비할 때도 같은 이유라 말할 수 있습니다. 배우자의 많은 병원비, 예상치 못했던 목돈(emergency fund)이 필요하면 집에 묻어 있는 돈과 은행에 있는 돈은 전혀 다릅니다. 특히 은퇴하려는 분이나 이미 은퇴를 한 분들은 주택융자를 전부 갚으려고(pay off) 하는데 이것이 재정상 좋은 결정인지 아닌지를 고려해야 합니다.

 

*30년과 15년 융자를 비교할 때 30년의 월부금은 15년보다 적은 액수입니다. 적어진 차액을 저축하지 않고 한국으로 소풍을 간다든지, 새 차를 산다든지, 새로 나온 대형 TV를 구매하여 소비한다면 당연히 빨리 주택융자를 갚는 것이 현명한 선택일 것입니다.

 

마지막 이유로는 간단한 산수 계산입니다.

주위에서 흔히 접하는 말들입니다. "여윳돈이 생겼는데 주택융자를 갚아 버리겠다." "은퇴할 때가 가까워져 오므로 매달 나가는 돈을 줄이기 위해 주택융자를 갚겠다." "집을 살 때 매달 나가는 주택융자 지불금를 줄이기 위해서 가능한 한 많이 선도금(down payment)을 내겠다." 등입니다. 매월 나가는 액수가 적어진 이유는 단지 목돈을 미리 냈기 때문입니다. 우리는 그만한 목돈을 다른 곳에 사용, 즉 투자로 더 많은 이익(opportunity cost)을 얻을 수도 있다는 생각을 해야 합니다.

 

주택융자의 이자율이 적은 이유는 집을 담보로 잡고 있기 때문입니다. 같은 이유로 자동차 이자가 비싼 이유는 자동차의 값어치는 시간이 지남에 따라서 떨어지기 때문입니다. 이것이 신용카드 이자가 비싼 이유입니다.

 

최종적인 결정은 여러분이 합니다. 사실을 알고 판단하는 것과 모르고 결정하는 것은 커다란 차이점이 있습니다. 처음에는 보이지 않지만, 나중에는 커다란 차이가 납니다. 재정적인 사실(fact)과 함께 자기에게 적합하고 현명한 재정계획(financial planning)을 형성하시길 바랍니다.

*Private Mortgage Insurance(PMI)를 내지 않기 위해 20%까지 선도금(down payment)을 내는 것은 현명한 판단이라 생각합니다. 요즘에는 주택융자를 받기가 쉽지 않습니다. 예를 들어 단지 10%만을 내고 주택을 구매한 후 PMI를 다달이 내었다고 합시다. 그 후 주택가격의 20%를 갚았다고 하면 PMI를 취소해 달라고 요구하시기 바랍니다. *전에 발표한 글입니다. 재융자에 관한 많은 질문으로 다시 정리했습니다.

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