모기지(mortgage) 금리

 

중앙일보에 연재되고 있는 글을 따로 모웁니다. 저의 사이트에 처음 오시는 분들이 간단하게 먼저 읽을 수 있도록 배려한 것입니다. 다른 곳에 글과 중복되는 점을 미리 말씀드립니다.

 

미국 국채(Treasurys) 이자율이 계속 떨어지고 있습니다. 수익률을 이해하는데 가장 기본적인 공식 하나를 소개합니다. 매년 지급되는 이자를 채권가격으로 나누면 현재의 수익률(The current yield = Annual interest payment / Price of the bond)이 얼마인지를 알 수 있습니다. 공식대로 채권가격이 증가하면 받는 수익률은 점점 작아집니다.

경제질서의 가장 기본이 수요와 공급 법칙이 여기에도 적용됩니다. 국채 가격 상승은 수요가 공급보다 많기 때문입니다. 미국의 국채는 위험성이 없는 투자로 간주합니다. 미국이 폭삭 망하지 않는 한 이자와 원금을 돌려받기 때문입니다. 유럽의 재정위기로 많은 투자자는 안전하게 투자할 수 있는 곳을 찾습니다. 미국 내 경제회복 역시 방향을 잡지 못하고 있습니다. 경기가 회복된다는 마음이 있으면 수익률을 더 받을 수 있는 회사채에 투자하고 주식에도 투자하게 됩니다. 상황이 그러하지 않기에 투자자 역시 갈팡질팡합니다.

10년 만기 국채수익률이 겨우 1.46%입니다. 물가를 고려하면 투자손실입니다. 투자하면 손해라는 사실을 알아도 (전혀 모르고 투자하는 경우도 많이 있지만) 미국 국채에 투자합니다. 그야말로 '묻지마 투자'입니다. 이자율이 상승하면 커다란 손실이라는 위험성도 전혀 고려하지 않습니다. 이 문제에 대해서는 다음에 언급하고 이번에는 국채와 모기지 금리에 대해서만 설명합니다.

일반 투자자는 모기지 금리가 기준금리(Fed Fund Rate)에 따라 결정되는 것으로 잘못 생각하고 있습니다. 모기지 융자의 기준이 되는 30년 만기 모기지를 보면 이자율은 보통 10년 만기 국채 수익률(이자율)과 비슷하게 움직입니다. 이 국채 이자율이 오르면 모기지 금리도 오르고, 요즘처럼 떨어지면 함께 떨어집니다. 여러 가지 이유가 있지만, 두 금리가 비슷하게 움직이는 가장 커다란 이유는 모기지 융자가 전액 상환되는 평균 기간이 약 10년이기 때문입니다.

오랜 자료를 참고하면 모기지 금리는 국채 이자율보다 조금 높습니다. 모기지 채권의 위험성이 국채보다 조금 높기 때문이다. 모기지 금리는 경제에 상당한 영향을 끼칩니다. 낮은 모기지 금리로 재융자(refinance)하면 다달이 내는 모기지가 적어집니다. 모기지를 적게내는 차액으로 집 수선, 가구, 부엌살림, 등에 소비합니다. 경제발전에 도움이 됩니다. 현재 30년 만기 모기지 금리는 계속해서 12번을 최저 금리로 기록되고 있습니다.

금융위기 이후 부동산 가격이 많이 내려갔습니다. 현재 집을 렌트해서 사는분들 에게는 집을 구매할 좋은 기회입니다. 모기지에 부과되는 이자에 대해서 세금혜택도 있습니다. 현재 세금비율이 33%라고 가정을 한다면 4% 모기지 이자는 실제적으로는 2.7% 정도밖에 되지 않습니다. 모기지 갚을 돈으로 어디엔가 투자하여 수익률이 2.7% 이상이 된다면 모기지를 빨리 갚을 이유도 전혀 없습니다.

"은퇴할 때가 가까워져 오므로 매달 나가는 돈을 줄이기 위해 모기지를 갚겠다.", "여윳돈이 생겼는데 모기지를 전부 갚겠다." 등의 말은 재정적으로 현명한 선택이 아닙니다. 매월 나가는 모기지가 적어진 이유나 모기지가 없는 이유는 목돈을 미리 냈기 때문입니다. 우리는 그만한 목돈을 다른 곳에 사용, 즉 투자로 더 많은 이익(opportunity cost)을 얻을 수 있다는 생각을 해야 합니다.

주택융자의 이자율이 낮은 이유는 집을 담보로 잡고 있기 때문입니다. 같은 이유로 자동차 이자가 비싼 이유는 자동차의 값어치는 시간이 지남에 따라서 떨어지기 때문입니다.

경기회복세가 뚜렷해지지 않는 이상 모기지 금리는 오르기는 어렵습니다. 오히려 금리가 더 떨어질 수 있습니다. 한 예로 투자자는 연방정부가 국채를 사들이길 원합니다. 이 말은 시장에 돈이 많아집니다. 시중에 돈이 많아진다는 것은 이자율이 떨어집니다. 이자율과 모기지 금리는 상관관계가 있습니다. 또한, 모기지 금리의 향방을 알기 위해서는 국채 투자자의 움직임도 파악해야 합니다. 여기까지는 일반적인 상식입니다.

결론은 우리가 주식시장의 움직임을 알 수 없는 것처럼 이자율 역시 언제, 어떻게 움직일지 정확히 알 수가 없습니다. 그저 추측할 수 있는 정도입니다. 우리가 조절(control)할 수 없는 일에 너무 많은 생각을 해서는 안 되고, 할 필요도 없습니다. 자기에게 주어진 재정상태에 의해서 판단하고 결정해야 합니다.

 

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