이명덕 박사의 재정칼럼

영민 엄마,

요즈음 집값이 많이 떨어지는 관계로 Short Sale에 대해서 많은분들이 관심이 많으신 것 같고 이점에 대해서 저에게 물어보시는데 저의 대답은 “저는 Real Estate 전문가가 아닙니다.” 라고 하여도 저의 객관적인 의견을 듣고 싶다고 하시니 제가 알고있는 의견을 여러분과 함께 나누어 봅니다.

잘 아시겠지만 Short Sale이란 Lender (Mortgage을 빌려준 은행)가 Mortgage Balance보다도 적은 금액을 받고 집을 매매하는 것입니다. 현제 은행에 갚을 빚이(loan amount) 300,000달러가 남아 있다면  그 은행이 집을 사는 사람으로 부터 300,000달러 보다도 적은 액수를 받고 집을 파는 것이라 할 수 있습니다.

다시 말하면 파는 사람의 집값이 280,000달러이고 은행에 갚아야 할 잔고는 아직도 300,000달러가  남아 있다면 파는 사람은 은행으로 부터 20,000달러를 은행으로 부터 면제받고 280,000달러에 팔 수 있는 것입니다.

Short Sale은 Foreclosure가 되기 바로 전에 하는 과정이라 할 수 있고 집을 파는 사람 입장으로서는 Foreclosure가 되면 Credit 에 상당한 영향을 받게 되는바 Short Sale option 을 택하는 것입니다. 돈을 빌려준 은행 역시 Foreclosure까지 가기를 원하지 않습니다.

그 이유는 Foreclosing하는데 비용이 들뿐만 아니라 Property (집)을 소유하고 싶지 않기 때문입니다. 여러분이 잘 알다시피 은행의 주 업무중의 하나는 돈을 대출하고 이자을 받는 것이지 집을 사고 파는것은 은행이 하는 일이 아닙니다.  그래서 일반적으로 평균 집값 시세보다 10% 혹은 더 싸게 파는것입니다.

그러나 "Short sales should be called long sales" 라는 말이 있습니다.  특히 Short Sale은 많은 기다림의 시간이 필요합니다. 어느 경우에는 Buyer가 몇달동안 Lender (은행)으로 부터 기다려야 하는 경우가 종종 있습니다. Real Estate 에 나오는 내용을 직접 인용하면

"In general, it takes a minimum of two months to get a response from the bank whether they will accept or counter your offer," said Rob Jenson, CEO of The Jenson Group, a Las Vegas-based real-estate firm. "That process could take longer."

적어도 Short Sale하는데 필요한 시간이 두달 걸린다는 이야기입니다.  Short Sale에 대해서  Shopping 하시는데 필요한 다섯 (5)가지를 알려드립니다.

1.    아무런 정보 없이 막연히 기다리셔야합니다.

다시 말하여 Buyer가 offer을 넣은 다음 상황이 어떻게 돌아가는지 전혀 내막을 알수가 없습니다. 그야말로 Buyer가 나는 “다음주 금요일 까지만 기다리겠다” 하여도 별로 도움이 되지 않습니다. 이렇게 늦어지는 이유는 Lender가 여러 Buyer로 부터 offer을 받고 모든점을 생각하여야하고 또한 Seller 자신도 경제적인 어려움(financial hardship)이 있다는것, 다시 말하면 Short Sale로 가야만 하는 이유를 Lender한테 증명을 하는데 시간이 걸리는 것입니다.

2.    은행 (Lender or Banks) 역시 deal이 잘 되길 원하지만 가격이 reasonable 하여야합니다.

영어로 말하자면  “The offer should be aggressive, but not ridiculous” 라는 말이 있습니다. 은행으로서도 집을 가능한 처분하기를 원하지만 터무니 없는 가격으론 매매을 안 한다는 것입니다.

3.    Sales are “as is”

일반적으로 집을 살때는 Inspection을 하여 집 어느 부분을 고쳐야(repair) 한다면 deal을 다시하여 Seller가 집을 고치든지 아니면 Credit을 받는데 보통 Short Sale에서는 집 있는 그대로 사야 한다는 것입니다.

4.    Back-up 계획을 갖고 있어야 합니다.

Short-sale property에 offer을 넣은 다음에도 집을 계속 보아야 합니다. Buyer가 정말로 원하는 더 좋은집이 나올수도 있고 Short-sale의 offer가 어찌 될려는지도 모르고 Lender로 부터 대답이 오기전까지는 많은 시간이 걸립니다.

5.    집 가격만 고려하지 마십시요.

집을 살려고 하는 가장 큰 이유는 한마디로 “그 집에서 살기위해” 서 입니다. 여기저기가 꼭 맘에 흡족하진 않지만 가격이 좋다는 이유로 사게되면 그 집에서 사는 동안 만족스럽지 못할수가 있기 때문입니다.

객관적인 저의 의견 도움이 되었으면 합니다. 부동산에 관하여 궁금하신것 있으시면 부동산 전문가로 일하시는 우리 한국분들 한테 문의하시면 더 자세한 의견을 들을 수 있으리라 생각합니다.

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