숏 세일 (Short Sale)

 

중앙일보에 연재되고 있는 글을 따로 모웁니다. 저의 사이트에 처음 오시는 분들이 간단하게 먼저 읽을 수 있도록 배려한 것입니다. 다른 곳에 글과 중복되는 점을 미리 말씀드립니다.

 

요즘 집값이 내려감에 따라 숏 세일로 나온 집을 구매하고 싶다는 분이 질문합니다. 그러나 필자의 대답은 “부동산(real estate)전문가가 아닙니다.”라고 하여도 객관적인 의견을 듣고 싶다고 하니 알고 있는 대로 함께 나누어 봅니다.

 

숏 세일이란 주택융자금을 빌려준 은행이나 융자회사에서 남아 있는 주택융자금보다 적은 금액을 받고 집을 매매하는 것입니다. 현재 은행에 갚을 빚이 (loan amount) $300,000이 남아 있다면 은행이 집을 사는 사람으로부터 $300,000보다도 적은 액수를 받고 집을 파는 것입니다.  

 

다시 말하면 파는 사람의 집값이 $280,000이고 은행에 갚아야 할 잔액은 아직도 $300,000이 남아 있다면 파는 사람은 은행으로부터 $20,000을 은행으로부터 면제받고 $280,000에 팔 수 있습니다.

 

숏 세일은 포크로우저(foreclosure)가 되기 바로 전에 하는 과정이라 할 수 있고 집을 파는 사람으로서는 포크로우저가 되면 신용(credit)에 상당한 영향을 받게 되는바 숏 세일을 고려해 봅니다.

 

돈을 빌려준 은행 역시 포크로우저까지 가기를 원하지 않습니다. 이유는 포크로오징(foreclosing)하는데 비용이 들뿐만 아니라 집(property)을 소유하고 싶지 않기 때문입니다. 은행의 주 업무 중의 하나는 돈을 빌려주고 이자를 받는 것이지 집을 사고파는 것은 은행이 하는 일이 아니기 때문입니다. 그래서 일반적으로 평균 집값 시세보다 10% 혹은 더 싸게 팔려고 합니다.

 

그러나 "Short sales should be called long sales"라는 말이 있습니다. 특히 숏 세일은 많은 기다림이 필요합니다. 어느 경우에는 구매자(buyer)가 몇 달 동안 은행으로부터 기다려야 하는 경우도 종종 있습니다.

 

 

숏 세일에 대해서 알아야 하는 다섯 (5) 가지를 언급합니다.

 

1) 아무런 정보 없이 막연히 기다려야 합니다.

집을 사려고 하는 사람이 오퍼(offer)를 넣은 다음 상황이 어떻게 돌아가는지 내막을 전혀 알 수가 없습니다. 그야말로 구매자가 “다음 주 금요일까지만 기다리겠다.” 하여도 별로 도움이 되지 않습니다. 이렇게 늦어지는 이유는 은행이 여러 구매자로부터 오퍼를 받고 모든 것을 검토해야 하고 또한 집을 파는 사람도 경제적인 어려움(financial hardship)이 있다는 것, 다시 말하면 숏 세일로 가야만 하는 이유를 은행한테 증명하는데 시간이 걸리기 때문입니다.

 

2) 은행(Lender or Banks) 역시 거래(deal)가 잘 되길 원하지만, 가격이 적당(reasonable)해야 합니다.

영어로 말하자면 “The offer should be aggressive, but not ridiculous”라는 말이 있습니다. 은행으로서도 집을 가능한 처분하기를 원하지만, 터무니없는 가격으론 매매하지는 않습니다.

 

3) 있는 그대로 (Sales are “as is)

일반적으로 집을 살 때는 집의 문제점을 꼼꼼히 조사(inspection)하여 집 어느 부분을 고쳐야(repair) 한다면 집 파는 사람이 집을 고치든지 아니면 집값에서 그만큼 공제(credit)를 받는데 보통 숏 세일에서는 있는 그대로 사야 합니다.

 

4) 다음(Back-up) 계획을 하고 있어야 합니다.

숏 세일 주택(property)에 오퍼를 넣은 다음에도 집을 계속 보는 것이 현명합니다. 구매자가 정말로 원하는 집을 찾을 가능성도 있고 그리고 숏 세일의 오퍼는 얼마나 걸리는지 알 수가 없기 때문입니다.

 

5) 집 가격만 고려하지 마십시요.

집을 사려고 하는 가장 큰 이유는 한마디로 “그 집에서 살기 위해서”입니다. 여기저기가 꼭 맘에 흡족하진 않지만, 가격이 좋다는 이유로만 사게 되면 그 집에서 사는 동안 만족스럽지 못할 수가 있기 때문입니다.

 

숏 세일에 관한 객관적인 의견이 도움되었으면 합니다. 부동산에 관하여 궁금한 것 있으면 부동산 전문가로 일하시는 한국분들한테 문의하면 더 자세한 의견을 들을 수 있으리라 생각합니다.

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