부동산 투자의 어려움

영민 엄마의 재정계획 2018.07.09 14:28 posted by Mike Lee

미국에 사는 한인 동포는 주택이나 상업용 건물에 투자해서 집세(Rent)를 받아 은퇴 생활을 하겠다는 생각을 많이 합니다. 부동산 투자는 실체 건물을 보유하고 만져볼 수 있기에 주식투자보다 훨씬 안전(?)하다고 생각합니다.   

세상에는 변하지 않는 진리가 있습니다. 뉴턴의 3가지 운동 법칙 등이 한 예입니다. 이러한 법칙을 이용하여 달나라 여행을 합니다. 투자에도 중요한 기본원칙이 있습니다. 그중 하나는 '분산투자'입니다. 분산투자하면 누구나 잘 알고 있습니다. 설명도 무지 잘할 수 있습니다. 그러나 본인이 투자할 때는 '분산투자'를 전혀 하지 않습니다. 그래서 투자실패로 이어집니다. 

부동산 투자 자체는 잘못된 투자는 아닙니다. 부동산 투자가 실패하는 가장 커다란 이유는 투자의 기본인 '분산투자'에 어긋난 투자를 하기에 투자 위험성이 많아지는 것입니다. 

첫째로 부동산 투자는 자산의 많은 부분을 투자해야 합니다. 보유한 자산에서 많은 부분을 부동산에 투자한다면 이것은 특정한 종목에 집중해서 투자한 것입니다. 투자한 부동산이 대박이 될 수도 있지만, 그와는 정반대 결과로 나타날 수도 있습니다.   

둘째는 부동산 구매가 일반적으로 본인이 거주하는 근처입니다. 엘에이(LA)에 거주하고 있다면 엘에이 주위에 투자하게 됩니다. 캘리포니아라는 한 주에서도 작은 부분입니다. 뉴욕이나 댈러스 등 미국의 다른 지역 투자는 거의 불가능합니다. 이것도 분산투자라는 기본에 어긋납니다. 

셋째는 부동산 투자에는 주택, 아파트, 호텔, 콘도, 등 종류가 다양합니다. 투자할 수 있는 자금의 여유가 없다면 부동산 중에서 어느 한 부분에 투자하게 됩니다. 이것 또한 분산투자에 어긋납니다. 

투자의 기본인 '분산투자'에서 한 번도 아니고 서너 번을 위반하니 이러한 투자가 제대로 되기에 어려움이 많습니다. 위에 언급한 것은 단지 '분산투자'라는 개념에서 살펴본 것뿐입니다.


 rent house picture에 대한 이미지 검색결과


부동산 투자는 많은 전문성을 요구합니다. 관리인을 고용할 만큼 여유롭지 않다면 직접 모든 것을 고칠 수 있는 ‘손재주’가 필요합니다. 그야말로 24시간 대기 상태입니다. 또한, 명의변경 등 여러 가지 부동산 관리 서류, 기본적인 세법, 임대가 원활히 될 수 있도록 끊임없는 관리가 필요합니다. 만약 입주자가 임대료를 제때 내지 않거나, 야반도주, 분쟁, 등을 일으킬 때 생기는 스트레스와 금전적인 손실은 경험을 해보지 않고는 모르는 일입니다. 

부동산투자는 현금이 원활하게 움직여야 합니다. 빌딩 가격이 하락하고 대출은 어려워지고 임대료가 제대로 수금이 되지 않는다면 그 고통은 심각합니다. 재산세, 임대료 대한 수입세, 등 세금도 투자하기 전 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 

부동산을 보유한 사람은 월세 받는 금액만 생각하지 손익계산을 대부분 정확히 하지 않습니다. 부동산 매매 비용, 재산세, 보험료, 수리비, 수입에 대한 세금, 등 모든 경비를 계산하면 미국 부동산은 물가만큼만 증가합니다. 

부동산투자의 다른 문제점은 자산이 부동산과 함께 묶인다는 것입니다. 어떠한 일로 목돈이 필요하다면 부동산을 처분해야만 합니다. 처분하면 그동안 받았던 감각상각비 혜택을 물어내야 합니다. 또한, 부동산 상속은 금융자산과 달리 매우 복잡합니다. 

온라인 부동산 회사 질로우에 따르면 LA 일대 부동산이 지난 9년 사이 33%가 올라갔다고 발표했습니다. 부동산 33% 증가는 전국 중간 시세 차익보다 3.5배라는 매우 높은 증가율입니다. 그러나 같은 기간 미국의 500대 기업의 수익률은 300% 이상 상승했다는 사실을 기억하고 비교해 봐야 합니다.   

부동산투자는 전문성을 요구하는 어려운 투자입니다. 제대로 '분산투자'하기에도 여러 가지 어려움이 많이 있습니다. 부동산투자를 원하시면 실제적인 건물을 소유하는 부동산투자보다 뮤추얼펀드를 이용한 부동산투자를 고려해 보시기 바랍니다. 그리고 "부동산 뮤추얼 펀드 투자도 전체 포트폴리오의 작은 한 부분이 되어야 함"을 잊어서는 안 됩니다.   7/8/2018


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