부동산 노후준비의 위험성

서울 강남을 중심으로 아파트 가격이 폭등하면서 부동산이 벼락부자가 되는 수단으로 여겨지고 있습니다. 하지만 부동산을 구매할 젊은 사람들이 줄어드는 고령화 사회에서는 부동산은 매우 위험한 투자로 될 수밖에 없습니다.

 

이미 초고령사회로 접어들고 있는 일본은 지난 15년 동안 주택가격이 60~70%나 폭락해 있다는 사실은 부동산과 고령화의 관계를 잘 나타내주는 사회 현상입니다. 한국에서 노후자금을 마련하기 위해 부동산에 과도하게 투자하는 것은 매우 위험한 투자선택이 될 것입니다.

 

미국에서도 무분별한 주택융자의 남발로 2008년 ‘금융대란’을 겪었습니다. 사실 2008년 부동산이 폭락하기 전에도 장기간에 걸친 부동산 수익률은 물가상승 비율과 비슷하게 올라갔습니다. 이러한 사실에도 많은 한국동포는 ‘투자 혹은 은퇴계획’을 부동산 투자로 준비하겠다는 생각을 합니다.

 

한국에서 이민 온 많은 사람은 부동산 가격은 절대로 하락하지 않는다는 ‘부동산 불패 신화’를 강하게 믿고 있습니다. 최근 몇 년 사이 광풍처럼 불어닥친 강남의 아파트 가격 상승 소식은 이런 믿음을 더욱 강하게 만들었습니다.

 

그러나 부동산 신화가 얼마든지 급격하게 붕괴될 수가 있음을 역사는 보여줍니다. 18세기 후반 영국에서 있었던 땅값 폭락이 대표적인데, 당시 많은 영국인은 땅은 수입할 수 있는 물건이 아니므로 단지 시간의 문제일 뿐 언젠가는 오를 수밖에 없다는 생각을 하고 있었습니다. 한국에서도 많은 사람들이 이와 같은 생각을 합니다.

 

그러나 영국에서 상승에 상승을 거듭하던 땅값은 유럽 대륙으로부터 밀 수입이 자유화되는 것을 계기로 폭락하게 되었습니다. 밀을 수입한다는 것은 당시로써는 땅을 수입하는 것과 똑같은 효과를 나타내기 때문입니다.

 

1970년대 미국에서는 임대아파트 가격 폭락 사태가 있었습니다. 필자가 미국에 왔을 당시 대도시의 근로자들은 열심히 일해서 모은 돈으로 임대아파트 여러 채 구매하는 것이 꿈이었습니다. 여기에서 받는 임대수입으로 노후를 안락하게 보낸다는 ‘장밋빛 계획’ 때문이었습니다.

 

그러나 시대의 흐름과 함께 상황이 급속히 바뀌었습니다. 도시는 점차 슬럼화되고 아파트 가격은 자고 일어나면 떨어졌습니다. 재산이 어느 정도 있는 사람들은 교외로 단독주택을 사서 나가기 시작했습니다. 도시의 세금이 적어졌습니다. 공공시설과 서비스가 엉망이 되어 갔습니다. 이러한 ‘도미노 현상’은 아파트 가격 폭락으로 이어졌습니다.

 

한국에서 자본시장의 역사는 길게 잡아야 약 40년입니다. 이러한 시기에 한인 동포들이 미국에 이민해 왔습니다. 이민 온 사람의 대부분은 맨주먹으로 시작합니다. 전문적인 직업이나 자영업이나 차이점이 거의 없습니다. 자식들 키우면서 먹고 살기에도 바쁜 이민생활이 시작됩니다. 이러한 시간이 한동안 계속됩니다.

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