부동산 투자의 어려움

영민 엄마의 재정계획 2019.06.24 13:59 posted by Mike Lee

미국에 사는 한인 동포는 주택이나 상업용 건물에 투자해서 집세(Rent)를 받아 은퇴 생활을 하겠다는 생각을 많이 한다. 부동산 투자는 실체 건물을 보유하고 만져볼 수 있기에 주식투자보다 훨씬 안전(?)하다고 생각하기 때문이다.   

세상에는 변하지 않는 진리가 있다. 뉴턴의 3가지 운동 법칙 등이 한 예다. 이런 법칙을 이용하여 달나라까지 여행한다. 투자에도 중요한 기본원칙이 있다. 그중 하나가 '분산투자'이다. 분산투자하면 누구나 잘 알고 있다고 생각한다. 그러나 본인이 투자할 때는 '분산투자'를 전혀 고려하지 않는다. 이것이 투자실패로 이어지는 것이다.

 

 

부동산 투자 자체가 잘못된 투자라고 말하는 것은 아니다. 부동산 투자로 실패하는 가장 커다란 이유가 투자의 기본인 '분산투자'를 고려하지 않기 때문이다. 

첫째로 부동산 투자는 전체 자산 중에서 많은 부분을 차지한다. 여러 투자 종목 중에서 어느 특정한 종목에 집중해서 투자하는 것이다. 투자한 부동산이 대박이 나면 얼마나 좋겠는가? 그러나 정반대 결과로 나타날 수도 있다.   

둘째는 부동산 구매가 일반적으로 본인이 거주하는 근처이다. 엘에이(LA)에 거주하고 있다면 엘에이 주위에 투자하게 된다. 캘리포니아라는 한 주에서도 작은 부분이다. 뉴욕이나 댈러스 등 미국의 다른 지역 투자는 거의 불가능하다. 지역적으로 분산투자에 어긋나는 것이다. 

셋째는 부동산 투자에도 주택, 아파트, 호텔, 사무실, 콘도, 등 종류가 다양하다. 투자할 수 있는 자금의 여유가 없기에 여러 부동산 중에서 어느 한 부분에 투자하게 된다. 이것 또한 분산투자에 어긋나는 것이다. 

투자의 기본인 '분산투자'에서 한 번도 아니고 서너 번을 위반하니 이런 투자가 잘못될 가능성이 높은 것이다. 위에 언급한 것은 단지 '분산투자'라는 개념에서만 살펴본 것이다. 

부동산투자는 현금이 원활하게 움직여야 한다. 빌딩 가격이 하락하고 대출이 어려워지고 임대료가 제대로 수금이 되지 않는다면 그 고통은 심각하다. 재산세, 임대료 대한 수입세, 등 세금도 투자하기 전 꼼꼼히 따져봐야 한다. 

부동산 투자는 많은 전문성을 요구한다. 관리인을 고용할 만큼 여유롭지 않다면 직접 모든 것을 고칠 수 있는 ‘손재주’가 필요하다. 그야말로 24시간 대기 상태이다. 또한, 명의변경 등 여러 가지 부동산 관련 서류, 기본적인 세법, 임대가 원활히 될 수 있도록 끊임없는 관리가 필요하다. 만약 입주자가 임대료를 제때 내지 않거나, 야반도주, 분쟁, 등을 일으킬 때 생기는 스트레스와 금전적인 손실은 경험을 해보지 않고는 모르는 일이다. 

부동산을 보유한 사람은 월세 받는 금액만 생각하지 손익계산을 정확하게 계산하지 않는다. 부동산 매매 비용, 재산세, 보험료, 수리비, 수입에 대한 세금, 등 모든 경비를 계산해야 한다. 부동산투자는 자산이 부동산과 함께 묶인다는 점도 고려해야 한다. 급한 일로 목돈이 필요하다면 부동산을 처분해야만 한다. 처분할 때 그동안 받았던 감각 상각비 혜택을 물어내야 한다. 또한, 부동산 상속은 금융자산과 달리 복잡하다. 

지난 10년 부동산 시장이 가장 활발했던 샌프란시스코 지역 부동산은 2배로 증가했다. 이와 비교해서 미국의 500대 기업의 수익률은 300% 이상 상승했다. 투자 $100,000$400,000 이상으로 4배가 불어난 것이다(Inside a decadelong bull run, WSJ staff, March 8, 2019). 

부동산투자는 전문성을 요구하는 어려운 투자이다. 은퇴한 후 생활비나 소일거리로 부동산 투자한다는 것은 매우 위험한 일이다. 자산의 많은 부분을 부동산에 투자하기 전 심사숙고해야 하는 이유이다.   6/23/2019

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