이명덕 박사의 재정칼럼

주식 대 부동산 (Stocks vs. Real Estate)

미국에 사는 적지 않은 한국분들이 부동산에 많은 관심을 가지고 있고 또한 부동산에 투자를 하고 있습니다. 정확한 이유는 알 수 없지만 아마도 한국의 집값, 그리고 땅값이 오르는 것과 상관관계가 있지 않나 생각해 봅니다. 그야말로 은퇴계획도 부동산을 구입해 월세를 받아서 생활한다는 말도 자주 듣습니다.

물론 미국에서도 부동산 경기가 호황일 때가 있습니다. 그렇다면 주식시장과 비교해 어느쪽에 투자를 하는 것이 현명한 방법인지를 함께 알아봅시다. 주관적인 의견을 떠나 객관적인 의견을 갖기 위해서 재정잡지에 나온 기사를 토대로 함께 알아 봅니다.

하나, 수익률 (Performance)

지난 2001년부터 2006년 까지 부동산의 수익률을 보면 연 평균 12.4%가 됩니다. 이 숫자는 S&P/Case-Shiller U.S. Home Price index 에 발표된 것입니다. 그 당시 주식시장 S&P 500의 수익률은 단지 4.3%에 불과합니다만, 어느 특정한 짧은 기간의 수익률만 참고해서 결론을 내려서는 안됩니다. 오랜 기간, 다시 말해서 약 25년간의 통계를 보면 주식시장의 수익률이 부동산 수익률보다 높다는 것을 쉽게 알 수가 있습니다.

Jack Clark Francis (finance and economics professor at Baruch College in New York City)의 보고서, 그리고 Yale 대학의 Roger G. Ibbotson 의 연구결과를 인용합니다. 이것은 1978년 부터 2004년 간의 연구결과입니다. 이 논문은 부동산과 주식, 채권, 등과의 수익률 비교 연구했습니다.  

결과를 요약합니다. 개인주택 가격은 이 기간동안 매년 8.6% 증가했습니다. 상업용 건물은 약간 좋은 9.5%입니다. 그러나 같은 기간 S&P 은 무려 13.4% 수익률입니다.

다른 보고서에 의하면 부동산의 수익률은 더욱 형편없습니다. Yale 대학교의 경제학자인 Robert Shiller 교수는 비이성적 행위(Irrational Exuberance)라는 유명한 책의 저자입니다. Shiller 교수는 1890년부터 2007년 까지 부동산이 주식시장보다 수익률이 월등히 높았던 적은 단지 두 번 있었다고 말합니다. 첫 번째는 2차 대전 후, 많은 군인들이 본국으로 돌아와서 가족을 부양할 때, 그리고 두 번째는 1998년과 2005년 사이 부동산 거품이 있을 때입니다   

Shiller 교수의 결론은 이렇습니다. 부동산의 수익률은 단지 3% 정도라고 말합니다. 이것은 우리가 말하는 물가(inflation rate)보다 조금 높은 숫자입니다.

위에서 언급한 주식시장과 부동산의 수익률만을 본다면 주식시장에 투자하는 것이 현명한 판단이라고 말할 수 있습니다. 또한 주식시장에서도 부동산에 간접적으로 투자를 할 수가 있습니다. 이것은 REIT(Real Estate Investment Trust)로서, 여러가지 부동산에 관련된 곳에 투자를 하는 것입니다. 다음에 REIT 투자에 대해서 자세히 언급 할 계획입니다.

미국에서의 강남은 없는 듯 합니다.

다음에는 활용성(Leverage) 비교입니다.