이명덕 박사의 재정칼럼

REIT (real estate investment trust):

REIT는 부동산을 소유하고 운영하는 회사들의 주식을 소유하는 것입니다. 영어로는 companies that own and operate income-producing properties that could range from office buildings to hotels to malls to apartment buildings or a combination of these or other facilities. 이것은 적은 비용을 가지고 부동산에 분산투자를 할 수 있는 것입니다.

지난 2년간 부동산 폭락으로 REIT의 수익률이 2007 (-17.8%) 그리고 2008 (-37.3%)입니다. 지난 1년 (1/31/2010까지) 수익률이 47.83%로 증가되었습니다. 앞에서 언급한대로 REITs는 주식시장에서 주식처럼 구입할 수가 있습니다. 그리고 REITs는 수익의 90%를 이익배당금(dividends) 처럼 지불해야 하기 때문에 고정적인 수입이 필요한 사람들에게는 하나의 정기적인 수입원으로 이용할 수가 있습니다.

그렇다면 REITs가 포트폴리오를 작성하는데 꼭 필요한가에 대한 질문은 왜 REITs에 투자를 하려고 하는냐에 달려있습니다. 만일 REIT 투자의 이유가 2009년의 높은 수익률 때문이라고 한다면 이것은 매우 위험스러운 생각입니다. 왜냐하면 이렇게 높은 수익률이 나온 이유는 단지 주식시장에서 말하는”relief rally”일런지 모르기 때문입니다.

2009년 초에는 부동산 가격과 상업용 부동산의 융자기회(availability)가 거의 최악의 경우였습니다. 그러나 시간이 지나감에 따라서 많은 사람들이 부동산 시장이 생각했던 것보다는 아주 나쁜 경우가 아니라는 것을 인식하며서 부동산 가격도 제자리를 찿아감에 따른 수익률이라는 것입니다.

부동산 시장의 안정을 찿기 위해서는 아직도 많은 시간이 요구됩니다. 그렇다고 REITs가 수익률을 내지 못할 것이라는 것도 아닙니다. 요약하면 단기적인 투자를 해서는 안되고 오랜 시간을 가지고 하는 투자를 해야 한다는 것입니다.

다시 말해서, 장기적인 안목을 가지고 REITs를 포트폴리오의 하나의 투자종목으로 정해야 한다는 것입니다. 왜냐하면 분산투자의 관점에서 볼 때 전체적인 포트폴리오의 위험성은 그대로 유지하며 수익률을 증가시킬 수가 있기 때문입니다.

예를 들어서 설명합니다. 전체의 포트폴리오에서 10%가 REITs에 투자되었다고 합시다. REITs가 많은 수익률을 올렸던 시기(like 2003 and 2004)에 10%가 15%로 되었다고 한다면 5%을 팔아서 실제적인 수익을 취해야 한다는 것입니다. 같은 이유로REITs가 떨어지는 시기에는(like 2007 and 2008) REITs를 더 구입하여 계속적으로 10%을 유지해야 한다는 것입니다. 만일 체계적으로 재조정(rebalance)를 하지 않는다면 부동산 투자에 많은 효과를 얻을 수가 없는 것입니다.

REITs' 의 이익배당금(dividends)은 고정적인 수입을 원하는 은퇴한 분들에게 좋은 수입원이 될 수 있습니다. 심지어 금융위기가 있었던 시점에도 이익배당금은 고정적으로 지급이 되었습니다. 게다가 2008년에는 "revenue procedure"라는 것으로 IRS에서 이익배당금을 현금으로도 받을 수 있고 혹은 주식으로도 받을 수 있는 선택이 있었습니다.

최종적인 결정은 여러분의 몫입니다. 미국의 주식투자와 비교하여 부동산 투자를 설명했습니다. 각기 장단점이 있습니다. 저의 의견은, 특히 은퇴을 준비하는분 그리고 은퇴를 하신 분에게는 부동산에 투자하되 간접적으로 투자하기를 추천합니다. 복잡하면 이해하기가 쉽지 않습니다. 이해를 못하면 잘못된 투자로 이어집니다. 복잡한 투자가 수익률을 많이 낼 수 있다는 것은 전혀 맞지 않는 말입니다. 투자를 간단하게(simple)하시길 추천합니다. 그리고 은퇴생활 마음껏 즐기시길 바랍니다.


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